So rechnet der Vergleich
Gleicher Geldeinsatz auf beiden Seiten
Ein fairer Vergleich setzt voraus, dass beide Seiten gleich viel Geld zur Verfügung haben. Der Käufer steckt sein Eigenkapital in Kaufnebenkosten und Immobilie. Der Mieter legt dasselbe Eigenkapital an. Jeden Monat zahlt der Käufer Kreditrate und Eigentümerkosten, der Mieter die Miete. Wer weniger zahlt, legt die Differenz an. In den ersten Jahren ist das meist der Mieter; ist der Kredit abbezahlt, spart der Käufer.
Vermögen
Das Vermögen des Käufers ist der Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld plus seine Geldanlage. Das Vermögen des Mieters ist seine Geldanlage, jeweils so bewertet, als würde sie am Jahresende verkauft. Die Geldanlage ist ein thesaurierender Aktien-ETF: Jedes Jahr fällt die Vorabpauschale an (bis zum Sparerpauschbetrag steuerfrei), beim Verkauf wird der restliche Gewinn versteuert (Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung). Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist steuerfrei.
Worauf es ankommt
Entscheidend sind meist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, die Wertsteigerung der Immobilie und die Rendite der Geldanlage. Als Faustregel gilt: Liegt der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete) über 25, spricht rechnerisch eher mehr fürs Mieten. Kaufnebenkosten sind verloren – bei kurzen Zeiträumen lohnt sich Kaufen deshalb selten.
Was neben der Rechnung für Familien zählt, erklärt der Ratgeber Mieten oder kaufen 2026. Was die Finanzierung im Einzelnen kostet, zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Grenzen des Modells
Konstante Renditen und Steigerungsraten, keine Verkaufskosten der Immobilie, Basiszins der Vorabpauschale für alle Jahre gleich. Nicht in Geld messbar sind Vorteile wie Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung oder die Flexibilität beim Mieten – sie gehören trotzdem zur Entscheidung.
Die Berechnung dient nur zur Orientierung und ersetzt keine Beratung.