So rechnet der Baufinanzierungsrechner
Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5 % bis 2 %) und gegebenenfalls die Maklerprovision (meist 3,57 % für den Käufer). Banken erwarten in der Regel, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.
Rate, Zins und Tilgung
Baufinanzierungen sind meist Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt gleich und ergibt sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, bezogen auf den Darlehensbetrag. Beispiel: 300.000 € mit 4 % Zins und 2 % Tilgung ergeben 300.000 € × 6 % / 12 = 1.500 € im Monat. Weil die Restschuld sinkt, steigt der Tilgungsanteil mit jeder Rate.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Der Sollzins ist nur für die Zinsbindung fest, meist 10 bis 15 Jahre. Danach ist in der Regel noch eine Restschuld offen, die zum dann gültigen Zins weiterfinanziert wird. Der Rechner nimmt dafür den angegebenen Anschlusszins bei gleichbleibender Rate an. Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld und das Zinsrisiko.
Sondertilgungen
Viele Verträge erlauben kostenlose Sondertilgungen, oft bis zu 5 % des Darlehens pro Jahr. Sie senken die Restschuld direkt und sparen Zinsen. Ob und in welcher Höhe sie möglich sind, steht im Darlehensvertrag.
Weiterrechnen
Ob eine Sondertilgung mehr bringt als dasselbe Geld in einem ETF-Sparplan, vergleicht der Rechner Sondertilgung oder ETF?. Ob sich der Kauf gegenüber dem Mieten einer vergleichbaren Wohnung rechnet, zeigt der Rechner Mieten oder Kaufen. Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung erklärt der Ratgeber Baufinanzierung verstehen ausführlicher.
Grunderwerbsteuersätze Stand 2026. Die Berechnung dient nur zur Orientierung und ersetzt keine Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind die Konditionen deiner Bank.