Baufinanzierung verstehen: Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung

Von Florian Hartmann, Dipl.-Ing. (FH) Elektrotechnik · Aktualisiert am 06.10.2026 · 5 Min. Lesezeit

Kurz gesagt: Bringt mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital mit, tilgt anfangs mindestens 2 % und wählt eine Zinsbindung, bei der die Restschuld danach auch zu höheren Zinsen tragbar ist. Im Beispiel – 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 4 % Zins und 2 % Tilgung – beträgt die Rate 1.841 € im Monat, nach 10 Jahren sind noch 277.898 € offen. Eure eigene Finanzierung rechnet der Baufinanzierungsrechner durch.

Kaufnebenkosten: 5,5 % bis 12 % obendrauf

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und oft ein Makler. Zusammen sind das je nach Bundesland und Makler rund 5,5 % bis 12 % des Kaufpreises. Banken finanzieren diese Kosten ungern mit, denn sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht.

• Grunderwerbsteuer: Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest:3,5 % in Bayern; 5 % in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen; 5,5 % in Bremen, Hamburg, Sachsen; 6 % in Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern; 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein.
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
• Makler: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er dem Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision weitergeben (§ 656c BGB). Bei üblichen 7,14 % sind das 3,57 % für den Käufer.

Im Beispiel in Nordrhein-Westfalen: 26.000 € Grunderwerbsteuer, 8.000 € Notar und Grundbuch, 14.280 € Makler – zusammen 48.280 €.

Wie viel Eigenkapital?

Als Faustregel sollte das Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten decken, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je weniger die Bank im Verhältnis zum Wert der Immobilie finanzieren muss, desto bessere Zinsen bietet sie meist an. Wie viel das Eigenkapital ausmacht, zeigt das Beispiel bei gleichem Zins:

Je 40.000 € mehr Eigenkapital sparen hier rund 28.594 € Zinsen – ohne einen besseren Zinssatz, den die Bank bei mehr Eigenkapital oft zusätzlich gewährt. Steckt aber nicht alles hinein: Ein Notgroschen für Reparaturen sollte übrig bleiben. Wie hoch er für Eigentümer sein sollte, zeigt der Notgroschen-Rechner.

Tilgung: 1, 2 oder 3 %?

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell ihr schuldenfrei seid. Weil die Rate gleich bleibt, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung und der Tilgungsanteil steigt. Bei 368.280 € Darlehen, 4 % Zins und 4,5 % nach der Zinsbindung:

Mit 1 % Tilgung zahlt ihr 44,8 Jahre ab und am Ende 454.821 € Zinsen – mehr, als die Wohnung gekostet hat. Schon 2 % verkürzen die Laufzeit um 16,2 Jahre; 3 % sparen gegenüber 2 % weitere 74.588 € Zinsen. Wählt die Tilgung so, dass ihr spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei seid – und dass die Rate trotzdem ins Budget passt.

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Während der Zinsbindung bleibt der Zins fest. Danach braucht ihr für die Restschuld einen neuen Zins – und der kann höher oder niedriger sein. Eine längere Zinsbindung kostet meist einen etwas höheren Zins, bringt aber Planungssicherheit, und die Restschuld ist danach kleiner:

Was der Anschlusszins ausmacht, zeigt das Beispiel mit 10 Jahren Zinsbindung und gleichbleibender Rate: bei 3,5 % schuldenfrei nach 26,7 Jahren mit 219.479 € Zinsen, bei 4,5 % schuldenfrei nach 28,6 Jahren mit 263.262 € Zinsen und bei 6 % schuldenfrei nach 33,5 Jahren mit 371.341 € Zinsen. Rechnet deshalb für die Zeit nach der Zinsbindung mit einem Puffer.

Gut zu wissen: Nach zehn Jahren ab Auszahlung dürft ihr ein Darlehen mit festem Zins immer mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren sichert euch also ab, ohne euch festzuhalten, wenn die Zinsen fallen. Wer die Anschlussfinanzierung früh absichern will, kann mehrere Jahre vorher ein Forward-Darlehen abschließen – gegen einen Zinsaufschlag.

Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung

Viele Banken erlauben jedes Jahr kostenlose Sondertilgungen, oft 5 bis 10 % der Darlehenssumme. Lasst euch das im Vertrag zusichern, auch wenn ihr es noch nicht plant: Erbschaft, Bonus oder Steuererstattung kommen oft unerwartet. Im Beispiel bringen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr viel:

• schuldenfrei nach 20,1 Jahren statt 28,6 Jahren,
• 174.606 € statt 263.262 € Zinsen – 88.656 € gespart,
• Restschuld nach 10 Jahren 217.661 € statt 277.898 €.

Wer mehr zurückzahlen will, als der Vertrag erlaubt, muss während der Zinsbindung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen (§ 502 BGB). Ob sich Sondertilgen oder Anlegen mehr lohnt, hängt vom Kreditzins ab: Jeder getilgte Euro „verdient“ sicher den Zinssatz, ohne Steuern und ohne Risiko.

Welche Rate passt zum Familienbudget?

Als Faustregel sollte die Kreditrate nicht mehr als 35 bis 40 % des Haushaltsnettos ausmachen. Dazu kommen die Kosten, die Mieter nicht kennen: Instandhaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten, im Beispiel des Rechners 250 € im Monat. Plant auch Lebensphasen mit weniger Einkommen ein – Elternzeit, Teilzeit, Krankheit. Wie sich die Kosten auf zwei Einkommen verteilen lassen, zeigt das Haushaltsbudget für Paare.

Ob sich der Kauf gegenüber der Miete überhaupt lohnt, beantwortet der Ratgeber Mieten oder kaufen 2026.

Checkliste vor dem Bankgespräch

• Kaufnebenkosten für euer Bundesland berechnet und aus Eigenkapital gedeckt?
• Notgroschen auch nach dem Kauf noch vorhanden?
• Rate mit Puffer für Instandhaltung, Elternzeit und Teilzeit tragbar?
• Tilgung so gewählt, dass ihr vor der Rente schuldenfrei seid?
• Restschuld nach der Zinsbindung auch bei 1 bis 2 Prozentpunkten mehr Zins tragbar?
• Kostenlose Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel im Vertrag?
• Mehrere Angebote verglichen – über den Effektivzins, nicht nur den Sollzins?
• Förderprogramme von KfW und Bundesland geprüft?

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der vereinbarte Zins auf das Darlehen. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich, dass ihr monatlich zahlt, und bestimmte Kosten. Er ist deshalb die richtige Zahl für den Vergleich verschiedener Angebote. Bei 4 % Sollzins und monatlicher Zahlung liegt er bei 4,07 %.

Kann ich die Tilgung später ändern?

Nur wenn es im Vertrag steht. Viele Banken bieten ein- oder mehrmalige Tilgungssatzwechsel an – praktisch, wenn ihr in der Elternzeit eine niedrigere Rate braucht.

Was passiert, wenn wir die Rate nicht mehr zahlen können?

Sprecht früh mit der Bank: Tilgungsaussetzung oder Stundung sind oft möglich, kosten aber Zinsen. Besser ist Vorsorge mit Notgroschen, Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsversicherung – mehr dazu im Ratgeber Vermögen aufbauen mit Familie.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine persönliche Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung – Florian Hartmann ist kein Steuer- oder Finanzberater. Die Regeln können sich durch Verordnungen noch ändern, die Angebote der Anbieter weichen ab. Wie die Artikel entstehen und geprüft werden: So arbeiten wir. Stand: 06.10.2026.

Quellen: Art. 105 Abs. 2a GG, Länder bestimmen den Satz der Grunderwerbsteuer · § 656c BGB, Maklerlohn bei Wohnung oder Einfamilienhaus · § 489 BGB, Kündigungsrecht des Darlehensnehmers · § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung · Berechnungsgrundlagen der Rechner