Mieten oder kaufen 2026: Was sich für Familien wirklich rechnet
Von Florian Hartmann, Dipl.-Ing. (FH) Elektrotechnik · Aktualisiert am · 5 Min. Lesezeit
Kurz gesagt: Ob Kaufen oder Mieten mehr Vermögen bringt, hängt vor allem am Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis und 1.300 € Kaltmiete liegt der Mieter nach 30 Jahren um 174.650 € vorn – vorausgesetzt, er legt das gesparte Geld konsequent an. Kostet die vergleichbare Wohnung 1.600 € Miete, gewinnt der Kauf. Eure eigenen Zahlen rechnet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner durch.
So vergleicht man fair
Der häufigste Denkfehler: „Miete ist rausgeworfenes Geld, die Rate zahlt in mein Eigentum ein.“ Das stimmt nur halb. Auch beim Kauf fließt viel Geld ab, das nie zurückkommt: Zinsen, Kaufnebenkosten und die laufenden Kosten für Instandhaltung. Fair ist der Vergleich erst, wenn beide Seiten gleich viel Geld einsetzen:
- Käufer: steckt das Eigenkapital in die Immobilie und zahlt danach Kreditrate und Eigentümerkosten.
- Mieter: legt dasselbe Eigenkapital in einem breit gestreuten ETF an und zahlt Miete.
- Wer im Monat weniger zahlt, legt die Differenz an. Am Anfang ist das meist der Mieter. Ist der Kredit abbezahlt, dreht es sich, und der Käufer spart.
Am Ende zählt das Vermögen: beim Käufer Immobilienwert minus Restschuld plus Depot, beim Mieter das Depot – jeweils nach Steuern. Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist steuerfrei, wenn ihr sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt habt (§ 23 EStG); Kursgewinne im ETF werden dagegen versteuert.
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis
Eine Familie kann eine Wohnung für 400.000 € kaufen oder eine vergleichbare für 1.300 € kalt mieten. Sie hat 80.000 € Eigenkapital. Dazu kommen 48.280 € Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar und Grundbuch 2 %, Makler 3,57 %). Der Kredit über 368.280 € läuft mit 4 % Zins und 2 % Tilgung, nach 10 Jahren mit 4,5 %.
Im ersten Monat kostet das Wohnen im Eigentum 2.091 € (Rate plus 250 € Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten), zur Miete 1.300 €. Der Mieter legt die 791 € Differenz jeden Monat an. Angenommen sind 1,5 % Wertsteigerung der Immobilie, 2 % Mietsteigerung und 6 % Rendite im ETF pro Jahr.
| Nach | Kosten im Monat Kaufen / Mieten | Restschuld | Vermögen Käufer | Vermögen Mieter |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahren | 2.112 € / 1.407 € | 327.586 € | 103.328 € | 154.490 € |
| 10 Jahren | 2.140 € / 1.554 € | 277.898 € | 186.318 € | 243.007 € |
| 20 Jahren | 2.206 € / 1.894 € | 157.048 € | 381.694 € | 478.478 € |
| 30 Jahren | 444 € / 2.309 € | 0 € | 658.209 € | 832.859 € |
In diesem Beispiel liegt der Mieter in jedem Jahr vorn, nach 30 Jahren mit 174.650 €. Der Grund ist der hohe Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: Die Wohnung kostet das 25,6-Fache der Jahreskaltmiete. Ab Jahr 29 ist der Kredit getilgt; dann zahlt der Käufer nur noch die Eigentümerkosten und holt auf. Wer nach nur fünf Jahren wieder verkaufen muss, liegt beim Kauf um 51.162 € zurück – vor allem wegen der Kaufnebenkosten.
Die wichtigste Zahl: der Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Er zeigt, wie viele Jahre Miete der Kauf kostet. Wie stark er das Ergebnis bestimmt, zeigt das Beispiel bei gleichem Kaufpreis und unterschiedlicher Miete:
| Kaltmiete | Kaufpreisfaktor | Vorteil Kaufen nach 30 Jahren | Kauf liegt vorn ab |
|---|---|---|---|
| 1.000 € | 33,3 | −493.763 € | nie im Zeitraum |
| 1.300 € | 25,6 | −174.650 € | nie im Zeitraum |
| 1.600 € | 20,8 | +145.224 € | Jahr 12 |
Als Faustregel gilt: Unter einem Faktor von etwa 20 spricht viel für den Kauf, über 25 eher für das Mieten, dazwischen entscheiden Zinsen, Wertsteigerung und eure Pläne. In gefragten Lagen liegt der Faktor oft über 25, in ländlichen Regionen häufig darunter. Vergleicht dabei wirklich gleichwertige Wohnungen – gleiche Lage, Größe und Ausstattung.
Wertsteigerung und Rendite entscheiden mit
Über 30 Jahre machen schon kleine Unterschiede viel aus. Die Tabelle zeigt den Vorsprung des Käufers im Beispiel für verschiedene Kombinationen aus Wertsteigerung der Immobilie und Rendite des ETF (in Tausend Euro, negativ = Mieter vorn):
| Wertsteigerung | ETF 4 % | ETF 5 % | ETF 6 % | ETF 7 % | ETF 8 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 0,5 % | −39 Tsd. | −169 Tsd. | −335 Tsd. | −548 Tsd. | −819 Tsd. |
| 1 % | 36 Tsd. | −95 Tsd. | −261 Tsd. | −473 Tsd. | −744 Tsd. |
| 1,5 % | 122 Tsd. | −8 Tsd. | −175 Tsd. | −387 Tsd. | −658 Tsd. |
| 2 % | 221 Tsd. | 91 Tsd. | −75 Tsd. | −288 Tsd. | −559 Tsd. |
| 2,5 % | 335 Tsd. | 205 Tsd. | 39 Tsd. | −173 Tsd. | −444 Tsd. |
Steigt die Immobilie stärker im Wert, als ihr der Börse zutraut, gewinnt der Kauf. Rechnet ihr mit einer hohen Rendite am Aktienmarkt, gewinnt die Miete. Seid bei beiden Annahmen vorsichtig: Ein Wertzuwachs von mehr als der Inflation ist über Jahrzehnte nicht selbstverständlich, und auch Aktien schwanken stark – mehr dazu im Ratgeber Börsencrash und Vermögen.
Der Haken beim Mieten: Disziplin
Der Mieter gewinnt im Beispiel nur, weil er die Differenz zur Kreditrate Monat für Monat anlegt – über Jahrzehnte. Im Alltag gelingt das vielen nicht: Das Geld fließt in ein größeres Auto oder den nächsten Urlaub. Die Kreditrate dagegen ist ein Sparplan, den man nicht einfach aussetzen kann. Dieser „Zwangsspareffekt“ ist ein echter Vorteil des Kaufs.
Wer mietet, sollte deshalb einen festen Dauerauftrag in einen ETF-Sparplan einrichten, am besten direkt nach dem Gehaltseingang. Was daraus werden kann, zeigt der ETF-Sparplan-Rechner.
Was für Familien außer Geld zählt
- Sicherheit: Im Eigentum droht keine Eigenbedarfskündigung, Kinder müssen nicht die Schule wechseln.
- Gestaltung: Kinderzimmer, Garten, Umbau fürs Alter – im Eigentum entscheidet ihr selbst.
- Flexibilität: Ein Jobwechsel in eine andere Stadt ist zur Miete einfacher. Ein Verkauf nach wenigen Jahren kostet wegen der Nebenkosten viel Geld.
- Klumpenrisiko: Mit dem Kauf steckt oft der Großteil des Vermögens in einem einzigen Objekt. Wie euer Vermögen verteilt ist, zeigt die Vermögensübersicht.
- Reserve: Eigentümer brauchen einen größeren Notgroschen für Reparaturen – der Notgroschen-Rechner schlägt dafür einen Zuschlag auf.
Wenn ihr kauft: Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, welche Tilgung und welche Zinsbindung passen, erklärt der Ratgeber Baufinanzierung verstehen.
Häufige Fragen
Ist Miete rausgeworfenes Geld?
Nein, nicht mehr als die Zinsen und Nebenkosten beim Kauf. Im Beispiel fließen beim Käufer allein in den ersten zehn Jahren rund 163.435 € in Zinsen und Eigentümerkosten, dazu kommen 48.280 € Kaufnebenkosten. Auch dieses Geld kommt nicht zurück.
Ab wann lohnt sich der Kauf?
Je niedriger der Kaufpreisfaktor und je länger ihr in der Immobilie bleibt, desto eher. Wer weniger als zehn Jahre bleiben will, fährt zur Miete meist besser.
Wie viel Eigenkapital brauchen wir für den Kauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Wie sich das auf Rate und Zinsen auswirkt, zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine persönliche Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung – Florian Hartmann ist kein Steuer- oder Finanzberater. Die Regeln können sich durch Verordnungen noch ändern, die Angebote der Anbieter weichen ab. Wie die Artikel entstehen und geprüft werden: So arbeiten wir. Stand: 06.10.2026.
Quellen: § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken · § 656c BGB, Maklerlohn bei Wohnung oder Einfamilienhaus · § 18 InvStG, Vorabpauschale · Berechnungsgrundlagen der Rechner